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楼市“退烧”,调控更密集?

发布时间:2019年07月03日 17:10    来源:北京日报
  今年上半年,全国各地共发出251项“调控令”,创历史纪录。身处“北上广深”的人可能费解:如此密集的楼市相关政策,竟不是出现在“高烧不退”的2016年、2017年,而是在楼市降温的2019年。
 
  记者梳理发现,251项政策的发布折射出楼市正处在换挡期。今年调控更多覆盖到了二三线城市。放眼全国,房地产市场加速分化,冷热不均,地方政府并没有一拥而上选择“一刀切”的调控政策,而是分城施策,有意搭建“四梁八柱”的长效机制。
 
  楼市正在分化:
 
  一线城市温和 热度聚焦二线
 
  即便外界格外“炒作”今年春天的北京二手房市场,但从业多年的经纪人张悦一直坚信北京楼市没有真正复苏。以他负责的望京新城小区为例,成交量和客户咨询量的确多了,但与两年前没法比。
 
  “3月成交量增长的偶然因素很多,比如入学政策、公积金政策和信贷政策的变化,但很快这些需求就释放了,成不了‘大气候’。”此后3个月的市场交易情况印证了他的判断。与3月1.61万套的二手房成交数字相比,4月降到了1.44万套,5月降到了1.38万套,刚刚过去的6月更是降到了1.18万套。
 
  业内感叹,一线城市即便真有“小阳春”,也难“入夏”。
 
  不仅仅是北京。几千公里外的深圳,虽然今年上半年市场低位反弹,但热度不及去年同期,成交同比小幅下降3.6%。一份来自深圳链家的内部数据显示,6月成交均价为5.56万元/平方米,同比下跌6.3%。上海表面看升温,但市场仍在逐渐消化2016年年末的调控影响,虽然成交增加但均价向上乏力,只在低位波动。
 
  二线城市则是另一番景象。近日发布的《贝壳研究院2019年半年报》披露,成都链家二手房成交量同比增加34%,武汉同比增加32.1%,南京同比增加34.5%。
 
  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,今年上半年房地产市场分化延续:一线城市在严格调控的背景下,土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势;二线城市市场热度提升过快,引发了调控从紧政策出台;三四五线城市房价虽保持上升,但土地市场及二手房交易整体热度已有所回落。
 
  政策调控换挡:
 
  由松转紧 监管更加灵敏精细
 
  一度疯狂的还有苏州。由于苏州楼市温度升高正值电视剧《都挺好》热映,也有人开玩笑说“苏大强带火了苏州楼市”。这也引来政府层面果断出手,调控政策频繁加码。
 
  房地产市场呈急剧上升态势的10座城市也遭到了住建部的“点名预警”。记者注意到,住建部预警都是紧跟国家统计局的房价数据发布,这也代表着房价管控的嗅觉更灵敏了。
 
  除了预警、约谈、问责机制外,楼市调控并没有出现“一刀切”。中原地产首席分析师张大伟说,近年来的房地产市场调控中,更明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任,从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。
 
  据悉,苏州5月新房销售套数出现回落,环比下降10.6%,市场热度消退。最新出台的限售政策给过快回升的市场来了一针降温剂,预计随着市场预期的缓和,后期新房市场会继续回落。此外,今年上半年,杭州、合肥、西安、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市都成为热点,随即出台的调控政策已经对房价上升起到一定遏制作用。
 
  张大伟把去年11月、今年4月设定为楼市调控的两条分界线:去年11月前,大部分楼市调控政策以收紧为主;从11月开始,多地调控政策明显减小,转向以宽松政策为主;但从今年4月19日开始,调控政策再次出现收紧趋势,“房地产调控连续2个月超过40次。”
 
  来自中原地产研究中心的数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,创历史新高。这251个“调控令”,已不再是单纯的楼市限售、限购等政策,而包含了人才住房、减税、住房补贴等各类与房地产有关、有可能影响楼市的政策。
 
  “调控不仅针对房价,还针对地价、限售、限购、公积金等多维度。”张波也认为,今年上半年,在因城施策的调控思路下,房地产市场正在进入新一轮调整周期,调控的松紧变换在二线城市的体现更为明显。
 
  土地市场创纪录:
 
  如过度升温 不排除政策升级
 
  面粉价格的起伏,往往决定了未来的面包价格。对于房地产市场下半年走势,更多人把目光聚焦在土地市场上:相比一季度土地市场的冷清,二季度部分城市则逐渐升温。根据中原地产的统计,截止到今年6月,2019年上半年土地市场继续活跃,50大城市合计卖地超过2万亿元。
 
  举例来说:苏州市区3场土拍的平均楼面价超过了1.4万元/平方米,平均溢价率突破19%;合肥6宗地块成交总价124.5亿元,平均溢价率108.7%,也刷新纪录。
 
  是什么燃起了土地市场的这把火?一家知名开发商相关负责人解释,一些纯商品房地块的入市吸引开发商关注。比如取消了价格限制、“7090”的限制,更能激发企业的拿地热情。
 
  业内认为,未来楼市政策调控换挡仍将体现为从全国严控到“因城施策”“因区施策”,调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。
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